Décret tertiaire : accompagnement et OPERAT

Ce que vous devez retenir :

✅ Si vous exploitez un bâtiment tertiaire de 1 000 m² ou plus, vous êtes assujetti, que vous soyez propriétaire ou locataire.
✅ L’obligation porte sur un résultat de consommation, pas sur des travaux : 40 % de réduction en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050.
✅ Le premier obstacle n’est presque jamais technique. C’est l’absence de données de consommation fiables et découpées par usage.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Réponse canonique : tous les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Le seuil s’apprécie par site, ce qui inclut des ensembles de petits bâtiments cumulant cette surface.

Pourquoi c’est vrai : le texte vise la surface d’activité tertiaire, pas la nature juridique de l’occupant.

Source : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. Périmètre : France, bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus.

Bureaux, commerces, enseignement, santé, logistique, hôtellerie, salles de sport : la liste des activités concernées est large. Un propriétaire de plusieurs sites doit donc commencer par un inventaire, car l’assujettissement se détermine site par site et non à l’échelle du patrimoine.

Une obligation de résultat, pas de travaux

Réponse canonique : le décret impose d’atteindre des niveaux de consommation, selon deux voies au choix. Soit une réduction relative par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2020 : 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050. Soit l’atteinte d’un niveau de consommation absolu défini par catégorie d’activité.

Échéance	Voie relative	Voie absolue
2030	Moins 40 % vs année de référence	Niveau de consommation fixé par catégorie d’activité
2040	Moins 50 %
2050	Moins 60 %

Le choix entre les deux voies n’est pas neutre. Un bâtiment déjà performant en 2010 sera pénalisé par la voie relative, puisqu’il devra réduire encore une consommation déjà basse. À l’inverse, un bâtiment énergivore à l’époque de référence y trouvera son compte. C’est l’un des premiers arbitrages à poser, et il conditionne toute la trajectoire.

La déclaration OPERAT

Réponse canonique : les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. La déclaration porte sur l’année écoulée et conditionne le suivi de votre trajectoire. Une attestation annuelle est générée et s’annexe aux baux commerciaux et aux actes de vente.

Source : plateforme OPERAT, opérée par l’ADEME au titre du décret n° 2019-771. Périmètre : France. Vérifiez la date limite de déclaration en vigueur pour l’année en cours, celle-ci ayant fait l’objet de reports successifs.

Un point revient systématiquement dans les copropriétés et les locaux loués : qui déclare quoi. Propriétaire et locataire partagent l’obligation, et le partage doit être défini contractuellement. À défaut, chacun suppose que l’autre s’en charge, et personne ne déclare.

Le vrai point de blocage : la donnée

Réponse canonique : l’obstacle le plus fréquent n’est pas le manque de solutions d’économie d’énergie, c’est l’absence de mesure exploitable. Sans sous-comptage par usage, vous disposez d’une facture globale, ce qui ne permet ni de déclarer proprement, ni de savoir où agir.

Checklist de cadrage :

☐ Inventaire des sites assujettis, surface par surface
☐ Année de référence retenue et justifiée, entre 2010 et 2020
☐ Arbitrage entre voie relative et voie absolue, site par site
☐ État des compteurs et sous-compteurs existants, et de ce qu’ils mesurent réellement
☐ Répartition contractuelle de l’obligation entre propriétaire et locataire
☐ Identification des postes les plus consommateurs, par la mesure et non par estimation

Créer un sous-comptage, c’est intervenir dans le tableau électrique, donc sur la distribution en courants forts. Remonter et exploiter ces mesures, c’est déployer un réseau et une supervision, ce que couvre la gestion technique du bâtiment. Les deux se dimensionnent ensemble, dans le cadre d’une étude électrique.

Décret tertiaire et décret BACS : ne pas les confondre

Réponse canonique : le décret tertiaire impose un résultat de consommation à partir de 1 000 m². Le décret BACS impose l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle au delà d’un seuil de puissance des équipements techniques. Un même bâtiment peut relever des deux, avec des critères d’assujettissement différents.

La confusion est fréquente et coûteuse. Un gestionnaire convaincu d’être en règle parce qu’il a installé une GTB peut rester très loin de sa trajectoire de réduction. À l’inverse, un bâtiment peu technique qui échappe au décret BACS reste pleinement soumis au décret tertiaire s’il dépasse 1 000 m².

Dans les faits, les deux textes se répondent : la GTB imposée par le premier est souvent le moyen le plus direct d’atteindre le résultat exigé par le second.

Le contrat de performance énergétique

Réponse canonique : un contrat de performance énergétique, ou CPE, est un accord contractuel par lequel un opérateur s’engage sur un niveau d’économie d’énergie mesuré et garanti, en contrepartie d’une rémunération liée à l’atteinte de cet objectif. Il porte selon les cas sur des services, sur des travaux, ou sur les deux.

C’est l’outil que les gestionnaires de patrimoine regardent pour tenir la trajectoire du dispositif éco énergie tertiaire, parce qu’il déplace le risque de résultat vers l’opérateur. Trois formes se rencontrent.

Le CPE services. Engagement sur l’exploitation et la conduite des équipements, sans investissement lourd. Retour rapide, gain limité.
Le CPE travaux et services. Le contrat finance et réalise des travaux de rénovation, puis garantit la performance obtenue pendant une durée longue, souvent de huit à quinze ans.
Le marché global de performance. La version applicable à la commande publique, qui associe conception, réalisation et exploitation dans un même marché avec des objectifs chiffrés.

Deux points décident de la réussite d’un CPE, et aucun des deux n’est contractuel.

La situation de référence. Tout l’édifice repose sur la consommation de départ retenue. Une référence surévaluée rend l’engagement facile à tenir et le gain réel illusoire. C’est l’objet de la négociation la plus serrée, et elle se prépare avec des données de comptage, pas avec des factures annuelles.

Le plan de mesure et de vérification. Un engagement se constate, donc se mesure. Sans sous-comptage par usage et par zone, la vérification devient une discussion d’experts, et c’est le maître d’ouvrage qui perd ces discussions.

Notre position est simple et nous la disons avant toute étude : ETR n’est pas opérateur de contrat de performance énergétique. Nous intervenons sur les travaux d’électricité qu’un tel contrat prévoit, et surtout sur l’instrumentation qui rend la mesure incontestable. C’est aussi ce que demande le décret BACS, ce qui permet de traiter les deux sujets en une seule campagne de comptage plutôt qu’en deux.

FAQ

Que risque-t-on à ne pas déclarer ?

Le dispositif prévoit une mise en demeure, puis la publication du nom de l’entité défaillante sur un site de l’État, et une amende administrative. Au delà de la sanction, l’absence de déclaration prive surtout le gestionnaire de toute visibilité sur sa trajectoire, avec des échéances qui se rapprochent.

Propriétaire ou locataire : qui doit déclarer ?

Les deux sont assujettis, et la répartition doit être définie contractuellement. En pratique, le propriétaire déclare généralement les données du bâtiment et le locataire celles liées à son activité. L’essentiel est que ce partage soit écrit et connu des deux parties.

Peut-on encore changer d’année de référence ?

L’année de référence se choisit entre 2010 et 2020 et doit pouvoir être justifiée par des consommations réelles. Une modification reste possible tant qu’elle est documentée, mais elle suppose de disposer des données de l’année visée, ce qui est souvent le facteur limitant.

Faut-il forcément faire des travaux lourds ?

Pas nécessairement au départ. Le pilotage des équipements, l’ajustement des plages de fonctionnement et la suppression des consommations inutiles produisent des gains significatifs sans gros œuvre. Les travaux lourds deviennent nécessaires pour les échéances suivantes, une fois ces gains obtenus.

Faire cadrer votre obligation

Transmettez-nous la liste de vos sites avec leur surface et leur activité. Nous établirons lesquels sont assujettis, quelles données de consommation vous possédez déjà, quel sous-comptage il manque pour déclarer proprement, et par quel site il est le plus rentable de commencer.

Demander une étude de faisabilité

Sur le courant de la performance

Accompagnement décret tertiaire